Разбирая обращения моих подписчиков я обратил внимание, что часто есть непонимание того, чего нельзя делать с участками, полученными в аренду на торгах и это всегда приводит к печальным последствиям.
Нередки случаи, когда человек не разобравшись в законах приобретает в аренду участок с торгов, строя розовые мечты в будущем изменить его ВРИ на более выгодный и дорогостоящий или переуступить аренду за хорошие деньги.
Сейчас постараюсь прояснить эти моменты, чтобы вы в дальнейшем не наступали на эти же грабли.
1. В соответствии с п. 17 статьи 39.8 Земельного кодекса внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.
Данное положение подтверждается позицией Верховного Суда РФ, изложенное в п.2 "Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018). Хочу отметить, что суды всех инстанций придерживаются этой позиции и сколько я не искал, не смог найти противоположных судебных решений.
Несколько раз подписчики присылали мне отказы администраций об отказе менять ВРИ и спрашивали, как изменить? Отвечаю – никак. Читайте выше, почему так.
2. Запрет на уступку прав по договору аренды земельного участка, полученного на аукционе закреплен в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ. В основном это правило направлено на предотвращение ситуаций, когда права аренды могут быть переданы лицам, не имеющим намерения исполнять обязательства по договору.
Практика по переуступке такой аренды очень противоречивая. Если посмотрим с точки зрения законодательства, то п.9 ст.22 Земельного кодекса разрешает переуступку земельных участков: необходимо предварительно уведомить арендодателя (администрацию), либо получить письменное согласование, в зависимости от срока договора аренды участка. С другой стороны, есть действующая норма ГК РФ п.7 ст.448, в которой говорится, что победитель торгов не вправе уступать права. Таким образом возникает правовая коллизия двух нормативно-правовых актов.
Если обратимся к решению судов, то, на текущий момент сложилась следующая судебная практика.
Верховный Суд РФ в своем кассационном определении от 11.06.2022 года № 47-КАД-22-1-К6 пришёл к мнению о правомерности уступки в случае заключения договора аренды земельного участка по итогам торгов, если земельный участок предоставлен для целей, для которых такой земельный участок мог бы быть предоставлен без проведения торгов в соответствии с одной из процедур предоставления земельных участков без торгов из числа предусмотренных п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса. Например, участок для целей ИЖС взят в аренду с аукциона, но тот же участок для целей ИЖС возможно получить в аренду по процедуре без торгов согласно ст. 39.6. п.2 пп.15. Согласно решения Верховного Суда, такая уступка законна.
Позднее появилась абсолютно противоположная судебная практика. Конституционный Суд РФ в своем определении от 16.05.2024 года №1123-О/2024 (в основе которого лежит определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.07.2022 года №308-ЭС22-2357), определил границу между п.7 ст.448 Гражданского кодекса и п.9 ст.22 Земельного кодекса таким образом, что по сути признал приоритет п.7 ст.448 Гражданского кодекса для тех случаев, когда предоставление земельного участка имело место по результатам торгов. Соответственно, положения п.9 ст.22 Земельного кодекса, которыми допускается уступка прав по договору аренды земельного участка, заключённому сроком от 5 лет, применяются только в том случае, если земельный участок был предоставлен без торгов.
В итоге, на сегодняшний день имеется несколько противоречащих друг другу решений Верховного Суда РФ.
Здесь важно понимать, что решение Верховного Суда РФ принимаются в отношении конкретного судебного спора и не являются законодательным актом обязательным для применения.
Возможно кто-то рассказывает, что смог переуступить право аренды по такому участку, но так ли это безопасно? Есть ли вероятность, что сделка проскочит и никто не заметит – да, есть! Но вы должны понимать и оценивать риски, что вы можете потерять деньги, время и остаться с дорогой арендой участка.
Допустим, Росреестр провел сделку, вы получили деньги, покупатель - долгожданный участок. Администрация или прокуратура узнали об этом и подали в суд, сделку аннулировали. Начинается процесс расторжения договора между новым арендатором и администрацией. Потеряны деньги, время, и нервные клетки. Возможно даже ваш покупатель, как правило, уже начал стройку и будет требовать с вас возмещения всех своих убытков, и такая судебная практика тоже имеется.
Поэтому, в который раз говорю – не повторяйте чужих ошибок, не рискуйте с переуступкой!
Кстати, а вот аренду, полученную по предварительному согласованию (то есть без торгов), можно спокойно и очень выгодно переуступать! Об этом я часто твержу в своем Телеграм-канале.
Надеюсь, теперь всё стало понятно?
Отличный способ меня поддержать — это ваши лайки, подписка и комментарий под этим постом.
А лучше всего — поделитесь им с друзьями, кому интересна тема. Им точно будет полезно!
