Право на анализируемый земельный участок было зарегистрировано в 2008 г. на основании выписки из похозяйственной книги (далее - Выписка). Соответственно, на момент предоставления участок должен был находиться в черте населенного пункта и иметь вид разрешенного использования по сегодняшней терминологии - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок). Таковы условия «дачной амнистии».
У участка за все время был один собственник, межевание сделано правильно, пересечения с зонами с особыми условиями территории и иные ограничения в использовании выявлены. Можно бы рекомендовать купить, если бы законность выдачи Выписки не вызывала сомнений. На основании чего сомнения?
1. Документом, на основании которого участок был предоставлен в пользование (вид права для дачной амнистии не имеет значения, право может быть не указано вовсе), в Выписке приведен приказ по совхозу им. «50 лет без урожая» (название изменено) 1991 г.. Здесь - главное сомнение, поскольку совхоз не мог распоряжаться землями, находящимися в черте населенного пункта, это прерогатива органов местного самоуправления, а не хозяйствующего субъекта. Возможно, какой-то земельный участок и был предоставлен текущему владельцу, но на землях сельскохозяйственного назначения, для которых выписки из похозяйственных книг не могут быть правоустанавливающим документом.
2. Земельный участок предоставлен в 1991 г., а запись в похозяйственной книге датирована 1997 г.. Такой разрыв в датах не соответствует правилам ведения похозяйственных книг. Внесение сведений о личных подсобных хозяйствах в похозяйственные книги должно производиться ежегодно в январе-феврале путем сплошного обхода хозяйств.
3. По данным Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) региона рассматриваемый земельный участок относился к мелиорированным землям. Трудно представить, каким образом в сведения о мелиорации, внесенной в ИСОГД и осуществляемой преимущественно на бюджетные средства, мог попасть приусадебный земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов. Скорее всего, в период проведения мелиорации рассматриваемый участок принадлежал к сельскохозяйственным землям, для которых, как уже было сказано, Выписка не может являться правоустанавливающим документом.
4. Участок имел неудачную форму, был крайне узким и длинным. Поскольку соседние земельные участки были правильной формы, такая «дискриминация» владельца рассматриваемого участка кажется подозрительной. По нашему мнению, если участок и был где-то предоставлен под огород, то не там, где его отмежевали, а, например, - на бывшем совхозном поле, на землях сельскохозяйственного назначения.
5. В составе предоставленных покупателю документов был «План расположения земельного участка», датированный 2021 г.. Если бы не эта дата, которую не скроешь, то «План..» вполне мог способствовать созданию «правильного» впечатления о законности предоставления участка. Ведь именно так выглядят планы 90-х годов. Признаться, первое впечатление было именно таким, нужным для продавца: вот он документ, подтверждающий законность межевания в рассматриваемом месте. А если немного подумать, то вполне можно предположить, что «План..» для этого и подсунули, продублировав в нем часть сведения выписки из ЕГРН об объекте.
Мало кто знает, что кроме похозяйственных книг в совхозах и колхозах велись также земельно-шнуровые книги, введенные Постановлением Экономического совета при Совете Народных Комиссаров СССР от 19.10.1939 № 1192 «Об утверждении Колхозной земельной шнуровой книги, Государственной земельной книги регистрации земель и Положения о главном ревизоре-землемере Наркомзема СССР». В такие книги могли вноситься записи и о землях сельхозназнаения, предоставленных в пользование работникам совхозов и колхозов вне черты населенного пункта. Но дачная амнистия на такие земли не распространяется.
Не облегчает ситуацию, что Выписка была выдана органом местного самоуправления. Известны случаи, когда выписки из похозяйственных книг и даже «копии» листов похозяйственных книг подавались в орган регистрации прав при отсутствии в архивах самих похозяйственных книг (см., например, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88-27860/2022 (2-1466/2021)) . «При современном развитии книгопечатания...» (с) изготовить «копию» любого документа не составляет труда.
Так как срока исковой давности о признании предоставления земельного участка в собственность незаконным фактически не существует (3 года с момента обнаружения нарушения), данный участок не был рекомендован к приобретению.
Еще про выписки из похозяйственных книг см. https://istra.cian.ru/blogs-vypiska-iz-pohozjajstvennoj-knigi-kak-risk-319508/.