Недвижимость за рубежом: четыре страны для понятных вложений

Турция

Турция — лидер по спросу на зарубежное жилье со стороны россиян. Покупая недвижимость в Анталье или Стамбуле, только каждый десятый россиянин заботится о приумножении денег, рассказывают в Knight Frank. Большинство рассматривают жилье здесь в качестве курортной недвижимости: хороший климат, недорогие продукты и выгодный курс турецкой лиры делают эту страну идеальным местом для отдыха и удаленной работы.

Самые популярные среди россиян локации — Стамбул, Аланья, Анталья. С февраля жилье подорожало здесь примерно вдвое, отмечают эксперты. Но оно по-прежнему остается намного более доступным, чем в Москве и Петербурге.

Покупка жилья для сдачи в долгосрочную аренду в Турции в среднем приносит 5–8% годовых, оценивают в Propriété Générale Group. Доходность краткосрочной аренды достигает 8–12% в год.

Как купить?

Турция входит в список дружественных России стран — это значит, что у наших соотечественников нет проблем ни с покупкой жилья, ни с оформлением документов.

Для заключения сделки инвестору нужно получить tax number — аналог российского ИНН. Для этого нужны загранпаспорт (по которому инвестор хотя бы раз въезжал на территорию Турции), подтверждение местного адреса в Турции, имена родителей и контактные данные.

После этого надо открыть счет в местном банке — лично или через представителя, по доверенности. Русскоговорящих риелторов-посредников, кстати, на турецком рынке сейчас много: на эти услуги есть спрос. Так что и мошенники не дремлют, а схем обмана — десятки. Это и квартиры в залоге, и продажа нескольким покупателям, и чужие или несуществующие квартиры.

Если не знаете языка, лучше иметь своего переводчика, советуют в Propriété Générale Group. По турецкому законодательству сделку купли-продажи должен сопровождать переводчик, которого предоставляет турецкая сторона. Лучше сразу понимать, о чем идет речь на сделке, чтобы потом не пришлось оспаривать ее из-за неверного перевода.

Схема покупки привычная: покупатель вносит залог, цена фиксируется, а юрист составляет договор купли-продажи. После его подписания покупатель обязуется внести первоначальный платеж. Оставшаяся сумма выплачивается во время передачи свидетельства о праве собственности.

Валюта покупки — турецкие лиры, доллары и евро. Перевести можно и рубли с конвертацией — такую услугу предоставляют некоторые турецкие банки. Необходимо открыть счет в местном банке и перевести на него средства из того российского банка, который находится не под санкциями и работает через систему SWIFT.

Что можно купить?

Имея на руках 11 млн рублей (стоимость московской «однушки»), можно приобрести в Турции несколько отличных квартир у моря. «Жилье в Турции — это не малогабаритные студии, а апартаменты европейского формата с большой кухней-гостиной и одной или несколькими спальнями, — рассказывает Иван Яринковский, старший партнер и совладелец Propriété Générale Group. — С небольшим бюджетом можно стать владельцем апартаментов площадью 50–70 кв. м с одной спальней в закрытом ЖК с собственным бассейном на территории».

Для примера: в провинции Мерсин стоимость апартаментов в пешей доступности от моря начинается от $60–70 тыс. В Аланье квартиру с одной спальней можно купить от $80–90 тыс. В Анкаре и Стамбуле цены выше, но все равно как минимум вдвое ниже, чем в Москве.

ОАЭ

ОАЭ — вторая по популярности страна среди инвестирующих за рубеж россиян. Спрос на жилье взлетел с марта и продолжает держаться: государство проводит лояльную налоговую политику для инвесторов и компаний, уточняют в Knight Frank. К тому же страна является дружественной для России, и наши покупатели не ограничены санкциями.

Купить жилье в самом популярном месте, Дубае, не так просто: вполне вероятно, что придется повисеть в списке ожидания, заплатив депозит и ожидая старта продаж. Но главный недостаток Эмиратов — цены: они выше, чем в Москве. Поэтому сюда инвестируют люди с высоким доходом.

Сдача квартиры в долгосрочную и среднесрочную аренду в Дубае приносит порядка 4–6% годовых — такие данные приводят в Propriété Générale Group. Если заниматься посуточной арендой объекта в топовой локации и хорошем комплексе, то инвестор может рассчитывать на 7–9% годовых.

Как купить?

При всей лояльности правительства Эмиратов к россиянам условия для покупки жилья в стране эксперты называют специфическими. Например, купить жилье в ОАЭ иностранцам неарабского происхождения разрешается на ограниченной территории. Для получения права собственности объект должен находиться в так называемых freehold-зонах, то есть территориях свободного владения недвижимостью.

Еще один нюанс: в стране нет единого законодательства в сфере владения недвижимостью. Каждый из семи эмиратов самостоятельно регулирует этот вопрос на своей территории.

«Наиболее развитой и прозрачной законодательной базой в сфере недвижимости обладает Дубай, — комментирует Иван Яринковский. — Большинство российских инвесторов выбирают именно его. Самыми популярными районами для инвестиций в недвижимость у наших соотечественников в Дубае считаются Dubai Marina, Business Bay, Jumeirah Village Circle, Jumeirah Lake Towers, Mohammed Bin Rashid City».

В остальном все так же, как и в других странах: задаток, подписание договора, регистрация его в Земельном департаменте. Если инвестор вообще не планирует лететь в ОАЭ, есть шанс купить недвижимость удаленно. Тогда к списку документов добавится доверенность на его представителя, в качестве которого может выступить, например, местный риелтор. 

«Недвижимость в ОАЭ можно купить через системы Bitcoin и Ethereum, — добавляет Иван Яринковский. — Весь процесс занимает несколько минут, его можно осуществить в любое время и из любой точки мира».

Условия покупки недвижимости за доллары и евро — те же, что и в Турции: из России деньги можно перевести только безналом. В Дубае перевод денег из рублей в доллары возможен только через один банк.

Что можно купить?

В Эмиратах дорогая недвижимость: по цене московской «однушки» не купить даже аналогичную по площади студию. Но их там практически и нет: апартаменты в Эмиратах близки по параметрам к европейским — с большой кухней-гостиной и одной или несколькими спальнями.

В компании Propriété Générale Group приводят в пример апартаменты в готовом жилом комплексе в Даунтауне, расположенном в непосредственной близости от знаменитого небоскреба «Бурдж-Халифа», торгового центра Dubai Mall и международного аэропорта Дубая. Стоимость лота начинается от $280 тыс. А стоимость апартаментов с одной спальней в соседнем комплексе с видом на «Бурдж-Халифу» и канал стартует от $450 тыс.

Белоруссия

Белоруссия — ближайший сосед с понятными рынками, законами и отсутствием языкового барьера. Это самая дружественная страна, но здесь работает большинство ушедших из России иностранных брендов — от «Макдоналдса» до Zara.

Риелторы фиксируют всплеск интереса к белорусской недвижимости именно в последние недели. Покупателями выступают экономически активные россияне, которые хотят сохранить деньги, а также российские пенсионеры, имеющие корни в Белоруссии и покупающие здесь загородное жилье для спокойной жизни.

Больше всего россияне интересуются недвижимостью в Минске, а также Бресте, Витебске и Гродно. Популярны у наших соотечественников квартиры в центре города (например, «сталинки») и новые современные ЖК.

Как купить?

Для поездки в Белоруссию не нужна виза. А при покупке жилья граждане Белоруссии и России уравнены в правах, рассказывают в компании Realt — площадке по недвижимости страны-соседа.

Нюансы касаются лишь частной собственности на землю: иностранный гражданин может владеть землей только на праве аренды. Если речь идет о загородном доме, оно предоставляется на 99 лет. Но де-факто право собственности на землю в Белоруссии не дает никаких преимуществ по сравнению с арендой.

С перечислением денег со счета на счет сейчас возникают сложности, говорят эксперты, но это как раз тот случай, когда заплатить можно наличными, в том числе и рублями. «С провозом денежных средств через границу вопросов обычно не возникает», — подчеркивают в Realt.

Что можно купить?

В последние несколько лет цены на жилье в Белоруссии, в отличие от России, снижались. Сейчас риелторы ждут обратного движения маятника, особенно на фоне растущего интереса со стороны россиян. Так, количество сделок купли-продажи квартир в Минске в июне 2022 года было рекордным за семь лет, а строительство нового жилья идет очень активно.

По цене московской «однушки» в Минске удастся купить «трешку» с ремонтом или даже коттедж в пригороде. В Realt подсчитали: 11 млн рублей (стоимость московской «однушки») — это 500 тыс. белорусских рублей. Столько стоит трехкомнатная квартира в Минске площадью около 90 «квадратов» в новом ЖК с полной отделкой и мебелью или современный коттедж с отделкой и мебелью в ближайшем пригороде Минска, а также таунхаус в Бресте или Гродно.

Грузия

Грузия остается популярной среди инвесторов: объем прямых иностранных инвестиций в 2022 году вырос практически в четыре раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил $568,2 млн, рассказывает Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse. Благодаря этому ВВП Грузии в июле вырос на 7%.

Растут и цены на жилье. Стоимость недвижимости в Тбилиси весной увеличилась на 10,7% по сравнению с прошлым годом, а стоимость аренды — аж на 83,7%. Такой разрыв делает покупку жилья в грузинской столице выгодной, тем более что многие приезжают сюда жить и работать: спрос несколько снизился после весеннего ажиотажа, но остается стабильным. Россиян привлекают отсутствие языкового барьера, лояльность местных жителей и прозрачность ведения бизнеса в стране.

Как купить?

Российский инвестор вправе приобрести недвижимость в Грузии без каких-то бюрократических сложностей, как и инвестор из любой другой страны. Хотя в целом рынок недвижимости Грузии достаточно безопасный (случаев обмана и мошенничества мало), эксперты советуют привлечь местного риелтора или юриста, который поможет проверить квартиру на «вторичке» на предмет юридической чистоты.

Дальнейшая процедура покупки тоже мало отличается от российской модели: если выбрана новостройка — заключается предварительный договор купли-продажи, если «вторичка» — договор подписывается в присутствии переводчика, из всех документов покупателю понадобится только паспорт. Но купить недвижимость реально и удаленно, оформив доверенность на посредника.

Покупать недвижимость в Грузии можно за доллары, евро и лари, за наличный или безналичный расчет — ограничений нет. Правда, из России наличными удастся вывезти только до $10 тыс.

Что можно купить?

В основном рынок представлен квартирами и апарт-отелями, которые имеют гостиничную инфраструктуру: бассейны, магазины, рестораны.

Мишель Каза, основатель и генеральный директор компании Leo Group, рассказывает, что в последнее время на рынке появился еще один вид популярной и выгодной для инвестиции недвижимости — резорты. Это небольшие курортные отели с дуплексами — инвесторы приобретают их и отдают в управление УК.

Туристический поток большой: приезжают отдыхающие из более чем 35 стран, работают международные системы бронирования отелей. Доходность такой недвижимости сегодня — 6–10% в год. Стоимость 1 кв. м — $1850, площадь — от 80 кв. м. То есть денег от продажи московской «однушки» на такое вложение вполне хватит.

«К 2030 году Грузия планирует стать единым туристическим пространством, что выгодно и для самой страны, и для инвестирующих в нее», — говорит Мишель Каза.

Жилье стоит еще дешевле. «Сегодня средняя цена за 1 кв. м жилья в Тбилиси составляет $899, — уточняет Марина Лашкевич. — Средняя цена за аренду “квадрата” в Тбилиси — $8,7».

Куда еще можно инвестировать?

Список стран, где россияне покупают недвижимость, не ограничивается теми, что мы рассмотрели. В компании Knight Frank отмечают, что среди россиян популярна недвижимость в Сербии (квартиру в новом доме можно купить за €3,5–4 тыс. за 1 кв. м) и локации, где российские инвесторы могут покупать жилье при переводе средств не из России — это Кипр, Испания, Португалия.

«Кроме того, стали приходить запросы на такие экзотические локации, как Таиланд, Бали, Аргентина, — дополняет список Марина Шалаева, региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Russia. — Сейчас многие хотят в короткие сроки приобрести недвижимость за рубежом, диверсифицировать портфель, и, учитывая общую нестабильность, инвестор старается принимать решения максимально быстро».

При этом эксперты напоминают, что сейчас существуют риски при покупке недвижимости за рубежом. Ситуация в мире нестабильна — гарантий, что против россиян не будут введены новые санкции, нет. Российским инвесторам стоит иметь это в виду и выбирать направления для вложения средств с осторожностью.